昆明写字楼投资同比下降26.9% 存量市场库存大

作者:http://www.gufangsug发布时间:2019-05-18 06:03

  根据昆明锐理数据,最近几年昆明写字楼销量基本呈下降趋势。数据显示,2015年昆明写字楼销售面积65万平方米,2016年销量为46万平方米,2017年销量56万平方米,2018年销量仅为39万平方米,去年平均每个月只卖出去了3.25万平方米的写字楼,去化速度相当缓慢。

  由于销售难度大,近几年来昆明写字成交均价几乎没有变化,2017年甚至比上一年还有下降,与同期的住宅价格走势完全不可同日而语。锐理数据显示:2016年昆明写字楼成交均价13044元/平米,2017年12018元/平米,2018年为13537元/平米,目前的成交价格低于住宅。

  日前,昆明市统计局发布了《2018昆明市国民经济和社会发展统计公报》,其中提到2018年昆明市房地产开发投资中,住宅和商业投资同比增长,但办公楼投资却同比下降了26.9%。综合分析来看,去年昆明写字楼投资下降,与目前昆明写字楼库存大、去化慢等原因不无关系。

编辑:wangdc

  在写字楼库存面积大、去化周期长的背景下,昆明市和房企都在主动控制写字楼产开发量。

  同时,写字楼租金也是一直上不去,云南房网调查显示,昆明已经投入使用的顶级写字楼中,顺城双塔、万达双塔、昆明广场、昆钢大厦、俊发中心等写字楼的租金价格基本在每月每平方80-150元的水平,和前些年相比,昆明顶级写字楼的租金其实有所降低。

昆明写字楼投资同比下降26.9% 存量市场库存大

  首先,最近3年来昆明是在规划上减少了写字楼的审批,在多个地块和片区进行了规划调整,其中涉及了大部分的商业改住宅,还有部分项目将原本规划的写字楼产品调整为了公寓,比如双铁韵城、置信银河广场、实力心城、俊发逸天峰等均进行过类似的规划调整,都是将写字楼改成了公寓。

  其次,在昆明的开发商也主动减少在写字楼方面的开发投资,有些甚至干脆回避写字楼项目,比如国内房地产前四大巨头碧桂园、万科、恒大和融创,除碧桂园外都没有写字楼项目。碧桂园也只是在接盘的昆明中心有部分写字楼,但此项目却处于停工状态。进入巫家坝的房企虽然受制于规划条件不得不开发总部大厦(写字楼),可也都普遍将开发时间置后,观望情绪浓厚。昆明市场老大俊发地产,目前有10来个项目,但只有春之眼有写字楼物业。

来源:云南房网

  尽管去年昆明写字楼开发投资比上一年下降27%,可是昆明写字楼的库存高峰可能还没有真正到来,尤其是顶级写字楼,未来供应量仍然十分庞大,因为昆明十大超高建筑全部都是写字楼——刚刚让出昆明第一高楼地位的万达双塔,写字楼消化尚在进行,新落成的昆明第一高楼——恒隆广场,很快就要推出体量庞大的写字楼,而在它旁边,更高的春之眼正在建设中。至于巫家坝,未来昆明第一高楼绿地东南亚中心的主体是写字楼,巫家坝另一块限高达600米的土地,应该也是开发写字楼。这也就是说,昆明至少还有3栋高度超过恒隆广场的超高写字楼等待入市,而即将推向市场的恒隆广场,写字楼单层面积高达3200平方米以上,几乎是普通写字楼单层面积的两三倍。

  锐理数据显示,截止到2018年底昆明写字楼存量面积还有274万平方米,按照2018年月均去化3.25万平方米计算,即便不新增供应面积,全部卖完需要83个月(大约7年时间),问题是昆明写字楼仍在不断开发中,尤其是巫家坝,一大堆总部项目正在开发中。