昆明城改之路:拆迁暴富没那么简单吧?

作者:http://www.gufangsug发布时间:2019-06-15 02:07

也可以要房子,面积按照1:1赔付,最大300平米,超出按照赔偿款标准赔偿,也就是成本价。打个比方,某户村民房屋的实得面积有318平米,要了两套回迁房,合计299平米(因为住宅有大有小,汇总之后的面积有零有整),那么还剩余19平米,其中1平米可享受大约2700元/平米赔偿款,其余18平米只能按照成本价来补偿。

棚改与房价

(曾经的烂尾大宥城,项目后续将由碧桂园和俊发推进。)

昆明城改进程

今年9月,西山区总涉及的109个城中村中,有59个已启动征迁,55个村的回迁安置房启动建设。

昆明城改之路:拆迁暴富没那么简单吧?

(金尚俊园实景)

昆明城改之路:拆迁暴富没那么简单吧?

比如以前的新发村,如今的金尚俊园。

昆明城改之路:拆迁暴富没那么简单吧?

2008年2月27日,昆明市启动了建成区内336个城中村的重建改造工作(后面增加到382个城改项目),总计建筑面积高达3800万平米,位居全国第一。

以下为城中村赔偿案例:

(也可以要最大200平米的回迁房,假设某户村民有350平米实得面积,那么选择回迁房之后剩余150平米,按照超过300平米另算的话,剩余面积当中的100平米可获得3300-3700元/平米赔偿款,还有50平米只能获得最多900元/平米的赔付。)

昆明城改之路:拆迁暴富没那么简单吧?

对比城改,棚改出现晚,虽然如此,棚改和大家关心的房价之间也有莫大关系。

城改之路,从往昔的插曲不断、推进艰难,到今天的逐渐有序,昆明城市更新,不知不觉间已过去十年有余。

如今,382个城中村改造项目进度如何呢?

截至2017年底,盘龙区计划改造的76个城中村中,有38个村启动征迁,44个村启动安置房建设。

还有以前的张官营片区,如今的滨江俊园。

昆明城改之路:拆迁暴富没那么简单吧?

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(曾经的宏仁村)

前段时间,昆明出台新规定,拿地要提前报方案才能投标。这就怪了,难道开发商拿块地就跟小编拿快递这么简单,之前都是不做任何规划临时起意想拿就拿?

( 《昆明市集体土地上房屋拆迁补偿安置指导意见》附表,昆明老四区和三个国家级开发(度假)区的城中村、旧住宅区、旧厂区等适用。)

(如今在昆明走街串巷都能发现这样的棚户区,对城市来说,这些片区老破、贫困户多、设施不完善、且房屋布满安全隐患。)

昆明作为去库存主战场的三四线城市之一,房地产市场需求被激发,房价看涨。(其实,看懂的伙伴会发现,房企的去库存压力,政府的回款压力都或多或少转移到了棚改项目居民的身上。)

如果村民房屋只有178平米的实得面积,但要了200平米的回迁房,那多出来的22平米就以市场价打个折扣的均价来补差价。

城市更新道阻且长,昆明究竟还有多少路要走?

当然,除了城改,还有棚户区改造,两者都是当前城市更新需要扫清的阻力。

(官渡和五华暂未公布城改进度,最近也只能追溯到2016年底,当时昆明市的城改进度为208个村启动拆迁。)

众所周知,棚户区一般是简易房屋和建筑拥挤的简易房屋集中区,棚改主要是政府对棚户区的集中改造工程,比如今年过批的官渡古镇棚户片区及六甲盘龙村棚户片区改造项目。

(这什么概念?2017年全年,昆明主城五区加上经开区、高新区、度假区、空港新区的成交土地面积合计约13873亩。9万多亩城改土地,五年时间谈何容易?)

此后,城中村的高储备用地成为了当时昆明楼市土地供给的主要来源(也有拿地因素的影响)。由于这些改造项目成本高,高容积率成为了普遍现象(在有限的土地上建设更多的房源来回收成本)。

(货币化棚改的基本模式)

截至目前,昆明至少还有与34个城改项目相关的楼盘在售。当然,流产、搁置或烂尾的城改项目更多。

(滨江俊园周边实景)

而后导致了高容、高密塔楼遍布昆明楼盘界。很多项目的容积率在4-6之间,部分项目的容积率超过6以上(仔细扒一扒这些项目,多半和城改有关,比如被称为高密度地标的天骄北麓)。

另外,之前的车家壁村因修春雨路到安宁老路的高架桥,部分居民被征地,并获得一次性补偿,平均6700元/平米(城改赔偿按照实得面积算),每户超出300平米另算。

事实上,开发商在昆明拿地,很大一部分都是定制(neiding),但也可能出现“捣蛋鬼”。比如这个月才顺利拍出的某城改土地,去年就因开发商抢地抢到“打架”,而临时中止交易。原本前来“重在参与”的某开发商突然临时决定真的竞拍,“该配合你演出的我视而不见”,一个群演抢了主角的戏份,能不打架么?

昆明城改之路:拆迁暴富没那么简单吧?

毋庸置疑,城改和棚改实际推进起来需要大量时间。改造中推进缓慢甚至停滞的项目不在少数。不管城市如何更新,只要还有未安置的居民,城改和棚改的关注就会持续。因为,老的家更新了,新的家在哪里?

棚改安置方式有实物化安置和货币化安置,通俗说,一个赔房,一个赔钱。(特别是赔钱,这是国家向城市撒钱,类似精准扶贫。)

昆明城改之路:拆迁暴富没那么简单吧?

两者的区别在于棚改主要是政府对一条街的改造工程,而城改是政府对位于城市里的一个村子的改造。另外,两者的土地使用权性质也不同,棚户区是国有土地或集体土地,且居民大多为城镇户口;城中村主要是集体土地,居民以农村户口为主。)

赔偿金方面,棚改和城改也不同,棚户区赔偿少,因为其属于城市规划范围内,一般会按照国有土地上房屋征收补偿标准进行补偿;城中村建筑大多建设在自家的宅基地上,有着完整的土地使用权和部分房屋产权,因此在城中村改造项目中,村民往往能够得到较多的补偿。

按照规划,城改将耗时五年,并分三个阶段进行(2008-2012),涉及土地面积9万多亩,居民户10万户,总投资需要1000亿。

实话实说,城改作为上届领导的“拿手菜”,虽让春城十年“飞花”变“飞灰”,但局部改造完成的变化对昆明城市的“整容”效果也是明显的。

2010年-2011年,小渔村、干沟尾、积善村等多个滇池片区城中村(这几个村子的赔偿标准都是统一的),因退耕还湖,村民获得一次性赔偿,大概是3300-3700元/平米,超出300平米按照成本价最高900元/平米赔偿。

(昆明城中村实景)

也就是说,国开行贷款给政府,政府把钱给棚改区居民。棚改居民没地方住只能跑去买商品房,开发商库存减少,再把卖房的钱拿去拍地,政府拿到土地出让的钱还掉国开行的贷款,形成一个闭环。