城改悖论:拆迁户暴富的噩梦,大城市向上的围城

作者:http://www.gufangsug发布时间:2019-07-13 17:49

很显然,连外地人都能一眼看穿的事情,广州肯定也意识到旧改的重要性,于是要在2019年完成“52个旧改”,野心勃勃,口气很大。

之所以12年难以推动,就是卡壳于“钉子户”。因为深圳城改要求一定是“100%业主、100%的面积”签字。

在深圳某个楼盘,我们看到了罗湖片区的部分旧城改造项目,号称“4200亿重资,10大城市更新片区,46个城市更新项目”。我看了一眼这些城改项目,一个比一个难搞,一个比一个耗时耗力。

城中村之所以这么难,最核心的一点,就是围绕在:土地二字。中国的土地太过于稀缺,尤其是城市的土地太稀缺。

诞生于广州亚运会背景下的琶洲,在2010年启动整村改造,保利亲自操刀,改造面积超过75万方,总建面超过260万方,总投资200亿。

“向村要地”就像一场没有结果的拉锯战,毫不保留的摊开在市场面前。

任何城市的旧城改造,会因为时间而受益,也会因为时间而受伤,最终成为拆迁户的噩梦,也会成为城市向上无法突破的围城。

不管是中国城市样板的深圳、广州,还是产业实力雄厚的东莞、佛山,不管是新区,还是老城,大片大片的城中村,散落在城市的核心板块。留不住,拆不掉。

不管是谁,都在争夺博取城市发展红利的最后的“筹码”。开发商如此,政府如此,村民也是如此。

在厦门,仅岛内核心区就有42个城中村;在太原,政府表示170个城中村整体搬迁;在西安,则喊下“3年内清零114个城中村”的口号。

你都难以想象,其实木头龙城改到今天,已经整整12年了,益田集团仅前期投资就超过10亿,罗湖区政府甚至专门对这个项目发函催促!

一直以来,我愿意称呼深圳是“中国城市的样板”。

但是,深圳也有自己的伤疤,这里的旧城改造同样举步维艰。据统计,深圳城中村用地总规模约320平方公里,约占深圳土地总面积的1/6。

2016年年中,有109户业主未签约,签约面积均双双突破95%;

当然,作为广州旧城改造也有成功案例,那就是“琶洲新村”。

以木头龙城改为例。

有人说,深圳不够强势,还是不够魄力呀!学学郑州,铁腕清零400多个城中村;学学杭州,一年拆迁改造4万户。

深圳的城改,不是有钱就能干,关键还得“熬得住”。在深圳做城改,如果没有10年、8年的心理准备,那你还是趁早打消念头为好。

他们雄心万丈,野心勃勃,誓与日月争辉。

10年之后,这里从“琶洲村”,变成了广州金三角之一的“琶洲新区”,坐拥20多座总部大厦、40多家五百强企业,有广交会,有五星级酒店,更有微信总部,以及唯品会,跟珠江新城、金融城构筑成广州经济引擎的“金三角”。

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但是,他们也许忘了,城中村改造是在是太难,太难。

城改,烫手的山芋。

面对几十上百个旧改项目,广州能有几个10年?人员如何安置?产业如何转移?资金从何而来?

这些旧城改造中,最扎眼的是两个:一个是木头龙,一个是湖贝,这是深圳最声名显赫的两个城改项目。

2016年12月,签约率近98%,剩30多户尚未签约;

2012年,签约总数已经达到80%;

这几年,旧城改造,已经演变成全国运动。

我们戏称:所谓豪宅,不过是“村景房”。

在中新知识城,在黄村,在南沙,甚至在白云新城,随处可见城中村,规模庞大、地段优越。上至9万的豪宅、5万的改善,下至2万的刚需,无一例外,全部被城中村团团围住,跑都跑不掉。

但是,对于广州的旧改我依旧存有很大的疑虑:

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区政府催促,“钉子户”阻挠,甚至拆迁户内部也争执不下,在漫长的时间博弈中,益田已经砸进去超过10亿,至今没有听到响。

但是,哪怕排除掉这里更市场,政府更亲民,还有更隐秘的一点,在深圳很多城中村的住户中,他们的身份非常扎眼:有些是香港同胞,有些是澳门同胞,还有一些是海外侨胞。

伤疤,这是城市的伤疤。

广州的城中村,可谓触目惊心。不仅有城中村、厂房,更有数不清的农民房,不仅没有产权,反而因为私搭乱建,形成了蔚为壮观的握手楼。

面对广州594平方公里的改造面积,其中旧村庄320 .65平方公里,占比高达54 .2%;旧厂房20 .7平方公里,占比35.1%,旧城63.5平方公里,占比10 .7%。

拆,还是不拆?对不起,无关强势,这是一道送命题。

2015年,未签约仅剩下130多户;

这些扩张的城市中,他们左右向新区扩张,右手则伸向了庞大复杂的城中村。

一切的利益争夺点,全部围绕在土地上的钱、房、物,相互缠绕,互不让步。

第二站,深圳。

我觉得这个词会更加贴切:

……

其实对于城改的称呼,我始终不愿意称呼“毒瘤”。要知道,这里也曾经是城市的一部分,只不过随着城市的发展,从边缘走到了核心,从一旁走到了C位。

第一站,广州。

等同于一个大中城市的城市面积,不仅仅造新城,更是在“更新一座城市”。

只不过业内朋友摇摇头,“太难了!”。

将近600平方公里的改造面积,什么概念?

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一二线在拆迁,三四线也在拆迁,就连二狗子的18线老家都忙着拆迁。

下面是深圳城中村空间分布图: